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一二线成交量都在上涨 楼市“小阳春”了没?
作者:林师义 2019-04-02 16:48 来源:21世纪经济报道
[提要] “小阳春”能否持续,还存在很大的未知。

★阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

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分析人士认为,此轮升温主要是季节性因素所致,无论成交水平还是增幅,都不存在过热现象。

刚刚过去的3月,春暖花开,楼市升温。被调控压抑了许久的房地产市场,似乎又出现反弹的局面。

  中原地产的统计显示,2019年3月,占据市场主体的北京二手房,共实现16051套的交易量,环比上涨163.5%,同比增长43.9%。这一数据还创下了最近10个月以来的新高。新房市场的成交量同样明显增长。

  图:北京二手房成交量月度走势及同环比变化    数据来源:贝壳研究院

  该机构发布的另一组数据还显示,在上海、广州、深圳,3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上涨。其中,三地新房成交面积环比涨幅均超过100%,同比也有接近50%的涨幅。

  二线城市方面,中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%,同比上涨30%。其中,大连、南京升幅较大,分别达286%和259%;温州和南宁升幅较小,未超两成。

  相比之下,三四线城市的交易量出现普遍下降,同比降幅多在20%上下。

  尽管数量众多的三四线城市构成了中国楼市的巨大“长尾”,但由于一二线城市具有庞大的单城体量,且通常是市场趋势的引领者,因此其变化更受关注。

  由于发生在春节后的3月,因此此轮一二线城市的楼市升温,也被视为今年“小阳春”的起点。

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  按照惯例,“小阳春”通常意味着房地产市场在春季(多为3月-5月)出现的明显回暖,往往被视为市场整体升温的一种信号。但事实果真如此?

  以北京市场为例,按照贝壳研究院的观点,这轮市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看,每年春节后市场均出现回升,今年也不例外。通过历史对比可以发现,今年3月成交环比增幅与2018年同期相当,但与2015-2016年市场较热时相比,回升力度仍然相对温和。

  此外,“从绝对量来看,当前成交水平处历史中等水平,市场不存在过热迹象。”

  价格方面,贝壳研究院统计的3月北京二手房成交均价为61420元/平方米,环比上涨2.5%。其中原因在于,中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此,“若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大”。

  而且在一季度的的调价行为中,仍有近8成对业主下调报价。

  图:北京二手房成交量月度走势及同环比变化    数据来源:贝壳研究院

实际上,3月的后两周,北京二手房成交量已经出现回落,二手房成交价格也随之下降。按照贝壳研究院的观点,未来成交量能否继续攀升还是未知数,且房价上涨的势头恐怕也难以持续。


  今年春节后,无论北京的新房还是二手房,供应水平都在提升,且限竞房的大量入市,在一定程度上刺激了需求的释放。但由于调控政策仍然严厉,这种释放的幅度恐怕仍然有限。

  贝壳研究院指出,今年3月,北京二手房平均成交周期为79.2天,环比微降,但仍处历史高位,说明市场成交节奏缓慢。

  中原地产首席分析师张大伟认为,此轮一二线城市的升温,既源于长期压抑的需求的释放,又与近期部分城市松绑户籍等政策有关。但总体来看,这些城市的升温幅度十分有限,绝对成交水平也不高,市场仍处于平稳运行的区间内。

  他指出,本轮房地产调控已经持续了两年多,政策累加效果明显。3月以来,调控频率有所下降,但并不意味着政策基调发生变化。从这个意义上说,楼市大幅升温的基础并不存在。因此,“小阳春”能否持续,还存在很大的未知。




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