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楼市调控频频加码 高位暂停严控融资渠道
作者:麦卓友 2019-08-28 10:06 来源:中国产经新闻报
[提要] 进入下半年,管理层接连出击,从限售、限购、贷款利率到融资渠道的全方位收紧,让中国楼市过往神话,渐行渐远。

进入下半年,管理层接连出击,从限售、限购、贷款利率到融资渠道的全方位收紧,让中国楼市过往神话,渐行渐远。与以往销售和炒房客“越调越涨”的狂妄论调相左,即使是上半年一度出现的“小阳春”,也在不断推出的调控重拳下烟消云散。

高位暂停严控融资渠道

  新周期,新楼市,普涨不可期,分化成为常态。随着调控的进一步深入,迷茫、谨慎,逐渐成为楼市主旋律。

  7月4日,作为房企最重要的资金来源之一、市场规模高达3万亿的地产信托行业,不约而同地收到来自银监窗口的指导,被要求控制其业务规模。

  据业内人士透露,各家信托公司收到的监管要求不尽相同,有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至还有个别公司被明确点名,要求“全面暂停地产信托业务”。

  7月6日,银保监会对此作出进一步回应,并下发文件,再次阐明严控地产信托的目的。明确指出,信托公司要增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

  小暑一声雷,黄梅倒转回。一方面,银保监会口头、书面双管齐下,对地产信托业做出前所未有的强硬监管姿态。另一方面,房企海外的融资渠道也被发改委进一步收紧。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债,只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。规定房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息;加强信息披露,并在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

  先有央行严控房地产资金、监管部门严查资金违规流入房地产,后有银保监会规范房地产信托,发改委限制房企外债。一揽子相关政策,几乎以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

  地产行业分析师王东东表示,随着楼市调控和货币政策在高位按下“暂停键”,必将暂缓开发商拿地的积极性,转而加快库存去化和销售回款,以缓解现金流的压力。下半年,中国房企将直面“如何活下去”的诘问。

  迎淡季房企上演存量博弈

  前有多部委对房地产的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,加之高房价、高杠杆、高风险的教训在先,市场情绪正在悄然发生改变。

  春江水暖鸭先知,在过去的一段时间内,不少开发商步入转型窗口期,纷纷将公司“地产”概念弱化隐去,投巨资“横跨赛道”重新起跑。其中既有跨界造车者,也有进军互联网者,更有将目光投向高端制造领域者。辗转别处,从头打拼的房企大佬,从曾经的“富贵逼人”到“返璞归真”,这股风潮背后,绝非无的放矢。

  国家统计局数据显示:1-7月,全国房地产开发投资完成额同比增速10.6%,较前6个月回落0.3%;同期房屋新开工面积同比增速9.5%,较1-6月回落0.6%;房地产开发企业到位资金同比增速7.0%,比前6个月回落0.2%。

  而在受监测的40个典型城市中,新建住宅成交面积环比下降8%,其中四个一线城市成交环比下滑10%;18个二线城市新房成交环比下滑5%;18个三四线城市新房成交环比下降12%。

  土地市场同样熄火,在8月份低迷依旧。据悉,8月以来,全国范围内土地市场继续退烧,多地区土地成交数量和溢价率延续7月份成交低迷态势。多宗地块以零溢价率的底价成交,其中不乏过去十分火热的一二线热点城市。

  各项数据的低迷,最终作用于房价。据国家统计局近日发布的《7月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,总体来看,我国上涨城市数量虽然维持在较高水平,但房价涨幅已持续回落。二手房价格更是在两个月内,出现20个城市同步持续下跌。7月,无论是新房还是二手房,房价环比最高涨幅均不超2%。

  王东东认为,政策严控下,楼市涨幅收窄并趋于稳定。不论环比还是同比,房价均出现全面涨幅回落的态势,市场淡季非常明显。

  当房地产市场失去想象力,存量博弈只会越来越激烈。

  记者调查发现,深圳房价已近30个月没有上涨,微跌成为新常态。而与之毗邻的广州,楼市去年没有等来金九银十,降价打折的风潮反而席卷了全市。今年8月初,在广州多地新开楼盘中,大幅降价促销的情况时有发生。其中,番禺、增城新盘,降幅普遍达到20%左右;而南沙、白云、黄埔等热点地块,也都有不同程度的折扣。

  相关从业人员称,广州楼市普降,并非过往尾盘清仓或促销噱头,而是实打实地在降价。个中缘由,既有虚高开价后市场不买账的尴尬,从而不得不回归正常,也有通过抢跑式降价快速回笼资金,是现金流紧张下的不得已而为之。

  据上述人士预料,只要国内货币环境和调控方向不出现大逆转,存量博弈就不仅是广州一地之事,将会覆盖更多城市。届时,“稳地价,稳房价,稳预期”的导向体现将更为显著。

  房贷利率普涨购房者压力增大

  为防止部分地区房地产价格涨幅过大,不仅信贷调控全方位从紧,自5月以来,全国房贷利率水平也大幅上调,波及范围持续扩大。房产销售承压、购房者还贷成本骤增,几乎地产链条上的所有利益关联者,都能感受到来自市场的寒意。

  《中国房贷市场报告》显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,为基准利率1.110倍,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率连续两个月上涨,为5.76%,环比上涨1BP。

  据了解,以杭州、南京、苏州、无锡、武汉、成都等为代表的多个热点二三线城市,都已开始执行或正研究出台房贷利率上浮政策。各地首套房贷利率较基准均有不同程度上浮,二套房贷利率上调比例更甚,普遍10%起步,个别地方甚至高达40%。

  房贷利率上调,是对部分热点城市房地产调控趋紧的一个环节。国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,进一步强化对房地产的金融调控,因城施策,对过去一段时间房价增长较快的城市进行精准调控,是一些城市上调的主要原因。

  值得关注的是,在此次房贷利率调整的大背景下,一线城市反而波澜不惊。其中,北京和广州两地房贷利率水平与6月持平;深圳、上海两地的环比甚至略降。

  真正的暗流汹涌来自二线城市,尤以强二线,诸如大连、苏州、杭州、宁波和长沙涨幅为最。以大连为例,虽然其首套房贷利率水平在全国范围内仍属低位,但由于7月当地多家银行首套房贷利率上浮10%,二套上浮15%,使当月单月涨幅高达20%。这恰恰与一线城市相对稳定、二线城市则普遍相对过热的楼市数据相吻合。

  工作多年的李士元,目前正打算购入他在长沙的首套住房。他算了一笔账,若贷款175万元,以20年贷款期限,等额本息还款的方式计算,利率上浮15%与基准利率相比,就需多付利息17.38万元。

  李士元表示,作为打工一族购买刚需,房贷利率同样挑动着他的神经,虽好不容易凑足了首付,却还是打算再观望一阵。不过相较房价起伏,李士元坦言,利息支出的占比仍旧很低,他仍希望房地产调控能够持续,让房价进一步回归合理水平,也使等待更有意义。

  对此,业内普遍认为,在“房住不炒”的调控基调下,热点城市房贷调控力度的加强在意料之中。未来,不排除部分城市抑或一些城市的部分区域,房价可能会继续上涨,但指望借此大赚特赚,怕是越来越难。所以,在防范风险、抑制泡沫的同时,信贷政策也应更好地切合居民合理的购房需求。楼市不止涨跌,健康发展才是王道。



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