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全国楼市分化!南北差距越来越大 只有一个地方在大涨!
2020-10-14 08:53 来源:百家号
[提要] 每年十一长假,买房就是一个绕不开的话题,今年也一样。

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每年十一长假,买房就是一个绕不开的话题,今年也一样,只不过北方的朋友已经对于买房不怎么感兴趣了,而南方的朋友却依旧很上心。主要就是因为大家的实际感触,已经发生了巨大的变化。

先说南方,这里面有个现象,越是往南,房价就越是坚挺,粤港澳就好于长三角,像深圳前几个月刚刚加强了调控,于是周边的广州和惠州就开始涨了,如果用跟去年的同比数据来看,东莞上涨最多,这一年涨了得有3成,而深圳和广州,也涨幅超过10%以上,上海最近也有明显的反弹意图。但是周边的苏杭二州已经开始下跌,福州和南京也没能挺住,包括厦门也已经力不从心,不过总体上其实并没有跌多少。是不是真的下跌也有待观察,我们把东部这几个核心城市暂且称之为稳定。

我们再往北走,到中东部比如青岛,济南,郑州,这些城市大家都觉得确实在下跌了,有人说青岛至少已经跌回到了2年前,而且根本就卖不掉。二手房挂牌量是越来越大。

再回头往西北和西南看一眼,跟中东部类似的还有西南,重庆和昆明最近的楼市也不行,也是二手房乌云压顶,房价上涨乏力,但是成都和西安还算坚挺。

接着我们就进入了楼市的重灾区,也就是华北,最惨的莫过于环京楼市,像燕郊这样的,房价被腰斩的,那是相当普遍,但这并非是最惨的,最惨的要算是永清,单价从2万多跌到7000以下,跌幅超过70%,购房人简直欲哭无泪,整个贷款都跌没了,房子就剩下首付了。有人说环京特殊,是因为限购,那么看看周边,整个河北都在跌,天津也在跌,都至少跌回到了3年前,即便是北京也在跌,甚至很多小区已经跌到了2016年,法拍房已经跌回了2015年。这也是最可怕的,如果北京回到2015年,那么也就意味着环京楼市,现在还是太贵,可能还要再腰斩一次。华北有没有涨的,还真有,像鄂尔多斯就涨了,但这种城市上涨,主要是因为太便宜,他涨完了也才7000多一平米。

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东北的情况就更复杂了,几个省会城市也开始降温,哈尔滨,长春,沈阳,大连已经跌了好几个月了,但是由于他们前面涨的比较猛,所以大家还不怎么觉得,但一些其他的小城市,就真的是白菜价了,比如之前我们说的鹤岗,铁岭,双鸭山,这都是东北的城市。人家几万块钱一平米,这里几万能买一套房。老齐觉得未来东北大多数城市可能都会走上这条路。至于那几个省会重点城市会不会也这样?这个还说不好,从二手房挂牌量来看,沈阳暴增了5倍,超过了16万套,这其实就是一个十分危险的信号。说明已经开始有价无市,集中抛售了。

全国看了一圈之后,不知道您啥感觉,现在除了广东房价还在明显上涨,其他地方已经基本熄火,只有个别零星几个城市的房价再涨,有些地方已经出现了泡沫破裂的特征,但是由于是局部的,也并未引发金融风险,这可能是我们从宏观上最乐于看到的一种结果,局部开始挤泡沫,然后一点一点把房价按下来。至于为啥广东房价还能涨,1是因为他们经济最好,体量最大, 2是全国的人口都在往那边跑。3是广东的人口结构最为合理,2019年出生人口达143.38万人,出生率为12.54‰,带来自然增长人口92.38万人,自然增长率达8.08‰,有力支撑人口增长。再加上有粤港澳大湾区这个概念,所以吸引了全国的资金,去广东炒房,但如果全国都冷下来,广东也撑不了多久。

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之所以有这么多人都觉得买房能赚钱,其实就是这最近10年的趋势,强化了认知,比如北京10年前房价才2万多,现在已经6万多,翻了2倍,深圳厦门更是翻了3倍,这都是房价涨的最快的地区,但是如果要折合成年化回报,北京是11%,而深圳也才14%,其实作为投资品来说, 回报也并不是特别离谱,而其他的城市可能就更少了,比如苏州和珠海涨了1.5倍,天津和南京涨了1倍,年化回报只有7-8%,之所以你觉得赚了很多钱,主要是因为加了3倍的杠杆,但要知道,加杠杆这个事,是有巨大风险的,他是一把双刃剑,涨的时候你很高兴,跌的时候,他就会要了你的命。比如要清楚,你的杠杆资金成本就是每年5%,所以也就是说,如果未来房价跑不赢每年5%,你用杠杆去投资,其实都是亏损的。这还不算折旧和各种费用。所以其实楼市投资已经没机会了,即便是广东,也不可能再像过去10年那么大涨了。那么这个时候,再用杠杆去投资,就非常危险。胜算也是非常非常的小。房价即便再涨,你也十有八九会亏损。





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