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昆明新房畅销二手房难卖 数据显示楼市连续多月供大于求
2020-10-15 14:51 来源: 搜狐焦点昆明站
[提要] “金九银十”不仅是房地产企业每年最关注的时间段,也是市民关注的话题。

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“金九银十”不仅是房地产企业每年最关注的时间段,也是市民关注的话题。一个多月以来,很多人注意到了昆明新房与二手房的交易状况——二手房市场持续低迷,在平台上挂售的二手住宅长时间无人问津很常见;而新房市场持续看好,不少项目并不愁卖。这是什么原因呢?

二手房交易较繁琐

中介更偏好新房

随着疫情的影响逐步消散,楼市活跃度进一步提升。诸葛找房数据研究中心发布的《9月100城二手住宅市场均价月报》显示,2020年9月,100个重点城市的二手住宅市场均价为15334元/平方米,环比上涨0.05%,涨幅收窄0.12个百分点,连续4个月收窄。其中,西北城市环比涨幅居首,为0.43%,同比上涨1.79%,涨幅收窄0.03个百分点;而昆明二手住宅市场均价为14488元/平方米。贝壳研究院数据也显示,2020年前三季度,18座重点城市的二手住宅累计成交量同比增长4%,疫情的冲击已经消散。

三季度,毕业季的租赁需求开始集中释放。数据显示,全国重点18城的租赁成交量环比第二季度上涨26%,在8月达到峰值,租金价格环比二季度上涨1%。三季度的租赁市场表现基本符合往年的规律,意味着房屋租赁市场已经回归常态化。

虽然全国二手房市场回暖,但昆明的二手房市场相比新房来说,还是偏冷。尊园地产一工中介人员介绍,从2018年开始,营销的侧重点已经逐步移到新房板块了。“二手房一直不太好卖,买二手房的人都看过很多套房子,对地段、小区环境和价格的要求比较苛刻,成交难度比较大;而且对中介来说,佣金还没有新房高。所以大家更愿意做新房市场。”

新亚地产一中介也表示,二手房交易过程繁琐,税费高,成交周期经常在5个月以上。“现在房东卖二手房,很多都是把房子一边挂售,一边挂租,有些房子挂几年都很难卖出去。我之前带过一个客户,带她看了五六套二手房,终于选到喜欢的房子了,又因为房东和客户谈价谈不拢,最终也没有成交。”她表示,影响二手房成交的因素很多,导致中介不太喜欢带客户看二手房。

带学区的二手房

依然很吃香

但是,并非所有的二手住宅都不受市场喜爱。有“学区”加持的老小区住宅依旧很吃香。记者查阅到,2018年9月,58同城发布了一套29平方米,带明通小区昆十中本部学位的1室1厅住房,售价为95万元,算下来均价约为32759元/平方米。通过58同城的挂售信息可以看到,这栋建盖于1993年的老住宅虽然价格偏高,但最终顺利成交。

2015年,昆明市民李女士考虑孩子上学问题,购买了月牙潭小区一套80多平方米的住宅,带有师专附小学位,购买均价为11000元/平方米。而13日记者在安居客上查询到一套同区位同面积的住宅,售价已达240万元,均价为30000元/平方米。5年时间,价格已是之前的近3倍。

据新亚地产一位中介人员介绍,目前抢手的二手学区房小区有:融城昆明湖(均价10819元/平方米)、俊发城(均价13901元/平方米)、金地九樾(均价17000元/平方米)、润城(均价15455元/平方米)、筑友双河湾(均价15919元/平方米)、山海湾(均价20189元/平方米)、海伦国际(均价12620元/平方米)、昆明恒大名都(均价14180元/平方米)等。

昆明新房市场供大于求

去化周期延长

10月12日,昆明锐理发布的《2020年9月昆明房地产市场研究报告》显示,9月商品房新增面积178.64万平方米,环比上涨36.15%,同比上涨22.72%;销售面积105.52万平方米,环比上涨9.71%,同比下降15.46。截至9月30日,昆明商品房库存2256.45万平方米,按近一年销售面积1040.10万平方米计算,还需2.17年才能实现去化,周期较上月略有延长。

9月,昆明南市区供应量最多,为82.32万平方米;成交量也最高,为41.70万平方米。

“金九银十”期间,昆明各大售楼部活动众多,不少房企都在打折促销,9月市场成交量较8月有大幅度上涨,均价则有所下降。总体来说,昆明楼市连续多月供大于求,存量上涨,去化周期延长。

近期都是哪些人在买房呢?据某项目的置业顾问表示,近几年来,来自云南各州市的客户在昆明购买住宅占比逐年增加,是今年上半年的购买主力之一;下半年以来购买主力又增加了省外投资客,尤其是文旅项目,深受省外投资客青睐。“昆明新房好卖,房价持续上涨,这是事实。但有一个现象,昆明的别墅和文旅项目购买主力大多还是外省客户,导致项目交房后小区入住率不高,空房率增加。”

为什么空房率会增加呢?该置业顾问解释:“外省客户来到昆明购买房产,养老的只占一部分,更多的是为了投资。但昆明的文旅和别墅项目大多都在限售范围内,外省客户购买之后还要等一段时间才能转手;加上昆明二手房市场相对不热,也是造成空房率增加的原因。”

★专家观点

新房需求

对二手房市场造成分流

针对昆明的一手房和二手房市场现状,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析表示,近两年昆明二手房市场一直不太景气,首先在市场大环境下政策调控趋严,行业已经结束高速发展时期;另外,新房市场活跃一定程度上分流了二手房市场需求,随着二手房库存逐渐累积,供需不平衡加剧。

新房价格持续走高,二手房市场逐渐低迷。在昆明,新房越来越受到欢迎,而二手房多为老旧小区,居住体验差,升值空间有限。新房的火热一定程度上会分流二手房市场需求。

但是,通常情况下,二手房市场能更真实地体现房地产市场需求。昆明当前新房市场较为活跃,项目数量多,选择范围也更广,加上地铁线路逐渐完善,新房市场更受到年轻人的欢迎,且增值空间大,投资人群占比较高。

作为以旅游业为主的城市,昆明的购房者相当一部分来自于外地,随着疫情后昆明旅游业的恢复以及地铁线路的不断完善,未来昆明楼市整体向好,预计量价将维持稳中有升的态势。




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